港城今日土拍,业内有话说!!!

主页 > 港城记事 > 2019-05-15 22:19
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今日,连云港市区土拍掀起一波小高潮,碧桂园再下一城,成功摘得秦东门大街赤手可热地块;苍梧房开和瀚格利拍得其他两块地。

这次土拍相比今年其它几场土拍而言,没有令人咋舌的高溢价率,但依然引发关注的原因,请跟着小编一起来寻找答案。

土拍基本情况

上午颇受关注的LTC2017-14#地块,上海新碧房地产开发有限公司以44960万元竞得,该地块位于海州区秦东门大街南、民政局西侧,占地4万多㎡,土地用途为住宅用地,溢价0%,楼面价5295.9元/平。

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经查证,上海新碧房地产开发有限公司为碧桂园于2015年8月26日在松江市监局新注册登记成立,公司经营范围包括房地产开发、房地产经纪,物业管理,自有房屋租赁等。这是碧桂园继市区三个项目、灌南和赣榆两个项目之后,布局连云港的第六个项目,足见碧桂园在港城开疆拓土之决心。

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另外两块地,一块住宅用地位于连云新城,被苍梧房开摘得,楼面价2522.8元/㎡。一块为批发零售用地,被连云港瀚格利置业有限公司摘得,溢价率34.99%。

地块周边

今天竞拍的三块地中,最引人注目的当属LTC2017-14#地块。该地块位于海州秦东门大街南、民政局西侧,随着这两年秦东门大街快速发展,孔望新城的最新规划,越来越多房企将目标锁定该片区。已入驻的有祥生翰林府、保利秦门府、美麟广贤苑、书香壹号、世纪凤凰城等连云港家喻户晓的楼盘。

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海州南区今年截至目前共出让4幅地块,总面积15.9万方,总成交价13847万元,楼面价在4800-5600元/㎡,最高的为保利秦门府5541.9元/平,碧桂园拿下这块地的楼面价也接近高点,可见该区域价值显现。

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房企的不断入驻同时意味着该片区生活配套的逐渐完善。以秦东门大街为主线,打造孔望山新城,位于秦东门大街以南、孔望山以北、盐河路以西的朐园,已对外开放,未来生态宜居之城可见雏形;孔望山新城共规划3所幼儿园、2所小学,加上区域内原有的海州高级中学,未来孔望山新城将拥有丰富教育资源;与此同时,位于秦东门大街与孔望山路交叉口西南地块的海州体育馆,目前准备竣工验收,一期基本完成,将成为区域内居民健身休闲的好去处;第三人民医院也搬迁在即,医疗、健康、教育等资源应有尽有。

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业内声音

“首先对于本次土拍结果,个人觉得是正常的;对于土地拍卖,我们可以把它当成正常的商品去看待,第一、这个东西得有价值;第二、市场有需求;第三、价格可以接受。三个条件匹配,那自然就形成了交易。

如果我们用上面几条去对应分析的话,第一条,土地有价值,这个不用解释,大家都知道,只不过是看土地的属性是商业、住宅、还是市政配套设施之类的,对应的土地肯定有对应的客户需求,区位方面主要看是否是当前主流区域或政府发展方向,还有就是地块本身的属性,比如容积率、平整度、周边环境、景观等等,这些都是影响土地价值的重要因素;

第二条,市场有需求,土地市场是一级市场,再往下是一手商品房二级市场。土地供应多了,房子建得自然会多,房子卖的好了,开发商自然要拿地,这里面就会形成几种关系。如果土地供应多导致市场供大于求,地价、房价会比较平衡,价格上涨动力不足;土地供应与市场需求基本平衡,价格、量均会平稳上涨;土地供应小于市场需求,地价、房价将交替上涨,量价均会快速提升;

第三条、价格方面,土地在上市前会有土地评估机构对地块的价格进行评估,相关部门会据此进行出让底价的制定,也是未来竞拍的初始依据,在竞拍时,参拍人的心态是相当重要的。如果是战略型获取,也就是要企业必须拿到这块地,通常竞拍企业在做测算时会比较激进,对产品的未来价值持较高的预期,这时候地价会比较高,该种形式一般适用于新进企业城市占位,或在地块周边已经有项目,需要保持组团完整的开发企业;如果是机会型获取,企业会对地块深度研究,预测未来市场走势、价格增幅等,综合各项因素进行测算,当然,不同开发企业对项目以及产品的定位,也会导致货值和成本有所差异,这种测算会比较准确,与地块自身的价值匹配度比较高,该种形式一般适用于已经有项目运作,准备在城市持续开发的企业。

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